경매 공부부동산 경매 - 4. 상업용 부동산과 토지

1. 상업용 부동산 경매 시 고려해야 할 사항

 

배후지 : 근처에 대단지 아파트 / 대학가 / 사무용 건물 밀집지 / 학교 (대학교 포함) 등등으로 상권형성이 가능한지 확인

근린상가 : 주거구역에서 10분내 접근가능 ( 아파트 상가 / 상가주택)

상업 번영정도 : 지방의 경우 "시내" / 먹자골목/역세권 등 상권이 형성 된 지역인지

대학가/역세권/먹자골목 등 : 주인의 과도한 사업확장으로 부채비율이 높아 경매 나온물건일 확률이 높다

죽은 상가 : 시세보다 낮을 시 권리금 존재 여부를 확인

한 상가에서 줄줄이 경매 진행 시  - 상가 낙찰시 업종제한이 있는곳(테크노 마트 등) 이 있으므로 업종제한이 있는지 확인 후 낙찰

반응형

2. 토지 경매 시 고려해야 할 사항

1. 토지거래 허가구역 - 경매진행시 허가 필요없으나, 낙찰이후 매매시 허가 필요
2. 토지규제사항 - 규제로 인하여 수선, 증축, 다른용도로 사용등이 어려움
3. 지목과 현황이 다른 토지
4. 맹지 - 도로가 연결되지 않은 토지
5. 규제가 변동되는지 - 토지거래 허가구역 해제 / 농지 ->관리지역으로 변경 등등
6. 꼼꼼한 현장답사 : 유치권, 분묘기지권, 실제 도로 이용여부등을 고려하여야 함
7. 입지 - 주변에 기피시설 (축사/공동묘지/교도소 등등) 여부
8. 예상 투자기간

 

3. 매각불허가 사유

1. 개시결정 이의 제기, 채무자 취하
2. 채무자 이해관계인 송달 공지 누락
3. 과잉경매, 무잉여
4. 미성년자/ 채무자/ 종전낙찰자의  낙찰시
5. 특별매각조건 - 인허가 조건 불만족, 농취증(농지취득증) 미 제출
6. 법원서류(매각물건명세서 등) 중대한 하자 [ ex) 명세서상 방 3개 -> 실제 방 2개일 시 등등]
7. 경매진행중 중대한 권리변동 ( 대위변제 , 낙찰후 유치권신고, 1층 빌라 명세되어있으나 실제 반지하등)

4. 경매용어

 

재경매 - 1. 낙찰이후 잔금을 납부하지 못한경우 2. 법원에서 불허가 처분을 받은경우

건폐율 / 용적률

맹지 - 도로가 땅에 붙어있지 않아 접근이 어려운 토지