부동산 경매 - 3. 부동산 권리 분석
1. 부동산 권리 분석이란
- 부동산이 경매로 낙찰되면 그 부동산에 존재하던 권리들은 대부분 낙찰로 소멸된다. 그러나 낙찰 후에도 소멸되지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는 권리도 있다. 부동산 경매 입찰자는 낙찰 후에 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 파악해야 하는데 이를 권리분석이라고 한다
- 경매를 진행하며 부동산에 대한 권리를 꼭 분석하고 경매를 진행해야 피해를 입지 않을 수 있다.
- 부동산에 대한 등기, 가등기 및 전세권, 저당권등의 권리가 있으며 이는 부동산 등기부등본에 기록된다.
- 부동산 등기부 등본은 표제부와 갑구와 을구로 나뉘어 있다.
- 또한 토지와 건축물이 나뉘어져 있는 경우도 있다.
① 표제부
- 토지와 건물의 소재지, 건물명, 면적 등이 기록되어 있음
② 갑구
- 부동산의 소유권에 관한 내용으로, 소유권이 이전된 내용과 변동되는 내용 및 이유 ( 경매개시, 압류, 가압류, 가처분 등등)가 기록되어 있음
③을구
- 소유권 이외의 권리 ( 전세권, 임차권, 저당권 등 ) 쉽게 말하여 채무나, 전세등 소유권이 변하지 않은 권리가 기록되어 있음.
2. 말소 기준권리
부동산경매에서 부동산이 낙찰될 경우, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리
부동산 매각 후 소유권이전등기 시 부동산등기부등본에 설정돼 있는 권리의 소멸여부와 임차인의 보증금 인수여부를 결정하는 권리로 (근) 저당, (가) 압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 등 6가지 권리가 이에 해당한다.
이들 6가지 권리 중 가장 빠른 권리가 말소 기준 권리가 되며, 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있는 것이고, 늦으면 대항력이 없는 것이다.